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房企税负高纳税额超净利两倍

2013/11/29 15:41:59 来源:地产中国网综合 字号:T / T

  业界关于房企欠缴巨额土地增值税的激烈交锋,因国家税务总局的表态而画上句号,但由此引发的房地产企业纳税从严清算才刚刚开始。

  11月26日,国家税务总局表示,下一步将进一步完善制度措施,加强土地增值税征管,推动土地增值税清算工作全面深入开展。

  这也让房地产行业繁杂且相对较重的税负现状再次引发关注。今年前三季度,A股上市房企纳税总额与净利润之比超过2:1。

  按照“赚钱多交税多”的税收制度设计,房企高税负交织着复杂的现实因素,而由此衍生的高税负助推房价问题一直备受诟病。

  房企纳税额超净利润两倍

  虽然业界不断强调房企税负太重,但关于房地产开发企业到底要缴纳多少种税,这是一个甚至连不少业内人士都不太清楚的问题。

  专注于财税咨询的汇力基金副总裁李明俊向《第一财经日报》记者表示,房地产行业税费有十七八种,其中涉及房地产开发企业的主要有11种。

  这些税费包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。此外,还有一些地方教育费、河道维护费等地方性收费。

  上述税费中,营业税、土地增值税、企业所得税构成了房企纳税主体,但房企财报中披露的这三项税费与实际纳税额存在较大出入。

  为更贴近房企当年实际纳税额,记者采用现金流量表中“支付的各项税费”指标进行分析,同时用1.1的系数进行数据矫正。

  这一矫正系数来自于记者对多家上市房企财务人员的采访,因为“各项税费”与实际纳税额仍存在差距,一般在15%至40%之间。

  以万科A为例,该公司在2012年度的实际纳税额为211亿元,是其财报中披露的“各项税费”总额的1.17倍。

  记者通过Wind资讯软件统计发现,2013年前三季度,132家A股上市房企总纳税额为1015亿元,减去3.2亿元税费返还后的净纳税额为1012亿元;合计净利润494亿元;净纳税额与净利润之比为2.05:1。

  这一比例水平显得颇高,由于全年净利润有望在第四季度进行较大调整,因此全年净纳税额与净利润之比有望下降。

  以六年观察期来看,从2007年至2012年上市房企全年净纳税额与净利润之比通常保持在1:1左右。这意味着,每年这些房地产企业在赚取1元净利润的同时,税务部门也同时征税约1元,前后两者基本保持一致。

  当然,毛利润不同的房企税负水平也完全不同。2012年,万科纳税额一般是净利润的2倍,保利地产和招商地产的纳税额分别是净利润的1.4倍和1.5倍。

  房企赚钱速度不及税负增速

  从整体水平分析,近年来上市房企纳税额一直不断上升,2007年至2012年纳税额分别为233亿、300亿、415亿、563亿、830亿和 978亿元,分别增长了76.32%、28.66%、38.39%、35.62%、47.6%和17.71%,今年前三季度增长28%左右。

  易居房地产研究院的研究也发现,在2012年地方政府土地出让金明显下滑的同时,房地产税收总收入却不断增加。数据显示,2012年地方房地产税收总收入为10128亿元,比2011年上升了23.2%,是2001年的20倍。

  纳税额的变化基本与中国房地产市场的冷热程度保持相同节奏,在某种程度上也是反映中国楼市景气度的“晴雨表”。

  由于纳税额与市场总量上涨有关,仍不能很好反映房企税负水平,记者则进一步选择了纳税额与营业收入之比,业内也通常以该指标反映房企税负水平。

  2007年至2013年前三季度,上市房企营业收入总和分别为1986亿、2142亿、2810亿、3776亿、4510亿、5730亿和3954亿元。

  与此相对应的纳税额与营业收入之比,则分别是11.73%、13.99%、14.76%、14.90%、18.41%、17.06%和23%左右。

  这反映了纳税额在营业收入中的成本比重,可以看出,自2007年以来上市房企总体税负水平呈现不断上升趋势。

  当然,每家开发商的税负存在不小的差异,根据李明俊的统计分析,2012年标杆房企中中海地产和万科的税负率为16%,保利地产、恒大地产和碧桂园在17%,世茂房地产为18%,华润置地和富力地产为20%,龙湖地产和雅居乐分别为21%和24%。

  伴随销售规模的持续扩大,上市房企纳税额也水涨船高,万科2007年至2012年纳税额分别为48亿、78亿、65亿、94亿、146亿和181亿。保利地产纳税额从2007年的15亿增加至2012年的136亿元。其他房企基本都在增加。

  尽管房企缴税增长曲线与房企净利润增长曲线保持正相关,但近年房企净利润增速却不及纳税额的增长速度。

  根据年报统计,2008年至2012年上市房企净利润增速分别为21%、56%、32%、21%和16%,增幅仅低于当年纳税增速。

  税负最终转嫁房价?

  需要强调的是,尽管进行数据矫正,但上述房企纳税额与实际纳税额仍可能存在一定差异,这与各公司的会计处理方法不同,部分税种如印花税会被直接计入成本费用,以及补税退税的动态因素有关。

  但这并不妨碍对房企纳税现状和变化情况的认知,房企税负水平较重以及由此推高房价是一个不争的事实。

  房企税负额的增加直接与销售金额不断扩大有关,2007年以来中国房地产市场的销售规模已经翻了几番。

  兰德咨询总裁宋延庆分析,房地产税金支出增加的原因包括房企营业收入、净利润等增长,导致营业税基附加、所得税也随之增长。

  而随着土地出让金收入增幅下降,已对土地财政产生严重依赖的地方政府,也不断加强对房地产企业的税收征管和清算加大力度。自2007年以来,国税总局先后八次发文,要求严格征管土地增值税,各地税务部门一到年末更是对土地增值税频频出手。

  当然,营业税、土地增值税和所得税是房企纳税额总体上升的主要动力。有公开资料显示,2012年房地产业销售6.4万亿元,缴纳契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元。

  以SOHO中国为例,2012年该公司实现营业额153.05亿元,同比增长169%;核心纯利33.35亿元,同比增长135%。但同期SOHO中国缴纳的所得税为29.77亿元,同比增长514%;土地增值税34.10亿元,同比增长315%,结构因素显而易见。此外,去年银行房贷余额12万亿元,获8400亿元利息,土地收入28517亿元,政府和银行从房地产获得收入47917亿元,占6.4万亿元收入的75%。

  当然,上述支出最终都属于开发成本。李明俊直言,无论这些税费是什么性质,也无论房企会计手段多么高明,这些税费最终仍要转嫁至房价之中,由购房者买单。

  宋延庆亦表示,房企税负支出增加将使企业面临更严峻的财务压力,这会使房价的刚性成本增加,并会在一定程度上转移到房价。

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