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房产税来了,房价还不降?

2013/12/4 9:28:22 来源:中国经济网 字号:T / T

  主持人:

  各位好,欢迎走进今天的中经名博会,我是主持人雨婵。我们看到,刚刚结束的十八届三中全会要求,将加快房地产税务改革进程。这使得关于包括房产税在内的相关税种引起广泛热议,其中房产税更是备受关注。房产税到底该怎么征收?何时开征房产税才是最佳时机?向大家介绍一下今天做客我们节目的二位嘉宾,首先欢迎独立财经观察家、职业投资人侯宁,侯老师,欢迎您。

  侯宁:

  大家好。

  主持人:

  另外,首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池、两位嘉宾一起来讨论这个话题。其实最近很多老百姓一直讨论房产税的问题,我们看到关于房产税的消息层出不穷,有消息称,广深等地已经制定好第二波房产税试点方案,但来自官方称并没有扩大房产税试点的消息。首先问一下,您二位认为近期是否会扩大房产税试点?

  侯宁:

  房产税扩大这是一个必然的趋势,不管是在公开场合,还是在私下,我跟贾康所长有所接触,他们是坚定不移的一直在推进房产税的推出,可以说这是一个尽管许多人会反对,但是从中央来讲可能就像既定政策一样不可逆转,因为推出来讲敏感度比较高,所以上海重庆现在试点,但是从这次十八届三中全会透露的信息来讲,扩大是必然的。

  主持人:

  赵老师您觉得呢?

  赵秀池:

  我觉得房产税是一个长效机制的安排,未来肯定是扩围,但是目前它的目的是什么?怎么征还需要探讨,包括现在三中全会讲的是房地产税税收,还是房产税的问题,一系列的安排都要梳理。

  主持人:

  目前对于起征房产税的看法意见不一,比如说有人认为是箭在弦上了,也有人认为目前征收房产税并不成熟。两位觉得目前是否是征收房产税的最佳时机?侯老师。

  侯宁:

  要说成熟永远没有成熟的那一天,就像中国的改革一样,推到哪一步,到时候不得不推了才弄出来,中国好多事情永远是这样,但是对于房产税征税来讲,你说成不成熟,我们自由房产的比例比美国还要高得多,按照这点来讲早已成熟了,中国有多套房家庭的绝对基数也在全世界是非常庞大的,从这点来讲也是成熟的,从中国目前土地财政难以为继,地方政府寻求新的财政税收来源,从这点上来讲也成熟了,你说哪还不成熟。

  赵秀池:

  我觉得目前有一些问题还是要谨慎,一个就说,在供不应求情况下,房价不断上涨情况下,因为这个税确实是可以涨价的,交易过程当中,然后买方是要支付这个税的,确实有推高房价之嫌,因为你征的这个税如果是低于房价的价格,持有的房主也不会把房退出来,他还是作为投资的空间,包括咱们个人信息制度联网也没有完善,还包括一些刚才讲到的房地产的税收体系整个的,前面开发的环节,交易的环节有哪些,没有理顺之前我认为还不是个时候。

  主持人:

  不是最佳的时机。

  赵秀池:

  没有什么最佳与不最佳,是政府推出与不推出的问题。

  主持人:

  其实我们看到房产税在上海、重庆都已经试点了三年。有一个反馈信息来说,上海房产税收入在上海总体财政收入中仅占0.64%。而重庆房产税只针对高端地产,房产税试点可以说影响是非常非常小的,很多人分析说,九成老百姓与房产税无关,问一下二位嘉宾,房产税试点效果如何?接下来的扩大房产税试点是否会是简单的延续呢?

  赵秀池:

  我觉得扩围刚才说了是必然的,关键是现在你看到的上海和重庆,他在财政收入占比确实是不大,从增加财政收入问题这个确实是效果不是太大,然后从这个调房价目前也是没有效果的,因为你征了税之后房价还在涨,所以目前关键是,刚才还是说的整个税收体系的安排布局的问题,什么时候推的问题。

  主持人:

  侯老师您觉得呢?

  侯宁:

  目前来讲是毛毛雨,像你刚才宣布的比例是一样的,0.64之类,重庆可能更低,基本上国家还没有把它太当作一个真正的税种来,只是毛毛雨来尝试一下,但是土地财政已经走到一个尽头,不过这要下去的话,地方政府严重以来土地,土地再从农民手里头盘活,社会怨气太大,所以从这个角度来讲,新的税收肯定是政府要来收取的,但是怎么收?目前可能是一个争议最大的,基本上一套房自住不能收吧,二套房可以微收,三套房征收,另外以房屋每个人占多少面积,这个也可以划分几个层次,所以它是整个像赵老师讲的是一个庞大的体系,这个需要整体来设计,但是争取这个房地产税,我想应该是必然的。

  另外,整个目前的收取房地产税轻微的状况和我们昨天听到央视说42家房地产商欠账3万亿都是联系在一起的,为什么会欠3.8万亿这样的债务,原因是有一个税种,先收毛毛雨,剩下的多少年后,或者是竣工到什么程度再重收,这个政策导致这么多年来房地产商通过各种手段拖欠下来的,那么这个大家反问过来,你不能怨房地产商,也就是说这些年来由于我们政府严重依赖房地产开发商,导致自己不自觉的向房地产输送利益,税收不敢动,房地产税不敢动,这是一种输送。第二个刚才说的土地增值税这一块,你瞧瞧,最后结果是每一家都好像欠国家几十亿,这个时候你收了,当初你干吗去了,所以我觉得整个中国的房地产政策目前确实是走在一个拐点上头。

  从另一点来讲,也可以兑现这一点,就以前中国房地产商赚钱很容易,但是从2011年起,实际上中国的房地产商的利润已经出现拐点,也就是说这些企业从2011年起,他们企业的利润率就在逐年下降,这就像股市一样,从2005年股市牛市启动,到2006年,这一年下来中国股民70%的人赚钱,2007年呼啸半天了大牛市,一年算下来30%的人能赚钱,就说后边的已经虚了,目前房地产正好都在相当于牛市后半成虚涨的阶段,所以表面上你看好像还在涨,但是你看企业的利润逐年下降,包括我们现在看到很多房地产商开始搞养老建筑,地产养老,旅游等等,无非就是你建房子的成本增加了,不像以前像王石讲的,我们随便一个房子都有人抢,现在不行了。

  主持人:

  我们一直都在说合理征收,您认为到底什么样是一个合理的?您二位认为到底怎么收才是我们认为的合理?

  侯宁:

  合理我觉得首先就是一个站在全球房地产商总体的利润率是多少,中国房地产目前的利润又是多少?从这个角度首先可以做一个比较,中国这么多人加入房地产大军,总不是没有理由的吧,是不是,你一方面比如说,我们房地产业很难,一方面又是无数的人都砸在房地产大军里头,我们现在中国的各大城市的大街上都有一道风景,就是西装革履的小伙子站在那儿卖房,大半夜了从我们家小区那儿,大哥,拦你,过来就拦你,过来就拦你,这是种很滑稽的一个场面。

  主持人:

  赵老师您觉得怎么样是一个合理的,或者有这样一个数值吗?

  赵秀池:

  房产税的问题应该是跳出房产税看房产税,刚才说要看整个房地产税收的安排,因为咱们除了现在房产税,咱们还有城镇土地使用税,土地增值税,然后耕地占有率和契税,以及跟房产税相关的这些营业税,企业所得税,个人所得税,城市维护建设税,印花税什么教育水附加等等这些,至于房产税占多少,要看所有的房地产体系整个税收的安排。像国外他就一般情况下,他国外地价税费是占房价的20%,交易成本占73%,利润一般占7%,而我们国家正好是相反的,这土地税一般咱们认可的20%到40%之间,然后税费占了20%到30%,这俩加一块占了40%到70%,所以咱们说要抑制房价的话,房价的构成就是成本加利润,我这些税费是加入成本的,那就说整个咱们房地产税费的安排,不是说房产税征多少的问题,包括咱们土地出让金,土地财政的问题,有关房地产的税占到他一半啊,刚才侯老师也说了,土地财政不能持续,那我们的房地产整个的税收体系确实要改革,确实要立法,重新再来界定这房产税到底是多少的问题。

  主持人:

  其实对老百姓来说,关于是否征收是和房价之间的关系,希望征收了房产税之后,房价能够有所下降。但专家指出,开征房产税的最终目的是减少贫富差距,其中关键在于房产税将减轻税负,大家也讨论了,说到底征收了之后房价会不会降啊,我们目前来看没有出现特别好的效果,问一下二位嘉宾,您觉得这两个之间有一个我们所说的必然关系吗?真的会降下来,或者说还是在未来有降下来的可能,还是说这个方法其实有一点点的效果,但是并不像大家想象的它能够抑制房价继续上升,或者让房价降下来?

  赵秀池:

  刚才我也讲到这个问题,网上发的文章也是这个观点,就说房产税它对抑制房价,它的作用关键看它的税率是多少?你房价涨了10%,我税等于的大于10%这可以,我就不持有房了,也不买房作为投资这种渠道了,如果你征的比如说上海和重庆是毛毛雨这种的百分之零点几,百分之一点几,我房价今年涨了10%,我还要不要买房,我还要不要持有房,那肯定,你税1%,然后房价涨10%,我还赚9%呢,我肯定还是要持有,所以还是税率的安排,我的观点就说,目前如果你的税率征的比房价的价格要低的话,实际上这个税是可以转嫁的,通过买卖,买方持有了,反而是推高了房价的升浮,我的观点是说房价的高低它是否有涨还是有跌,关键是供求关系,目前咱们是城市化大气候,包括新型城市化建设,一二线城市,即使首都这样的城市他的人口还是不断的增加。我09年做过一个课题,叫加快优质公共资源均衡配置,促进中心区人口和功能区疏解,当时我2010年做课题的时候,09年的数据北京的人口是1755万,现在咱们2012年的人口数据是2069万,这几年当中北京又增加了300多万人口,人口不断增长等等,住房的需求也是不断增加,这种情况下,住房矛盾还是很大,所以这种情况下,通过征这点税我认为是起不到作用的。

  主持人:

  其实很多人说,在分析称房产税的关键在于立法,还有人指出关键在于提高透明度的观众参与,怎么参与到其中,有什么关键的点在其中呢?

  侯宁:

  最近应该说对房地产这个东西,国家也采取了一系列也是比较全面的,大城市的规模在不断扩大,但是我们三中全会明确的提出了,严控大城市特大城市的人口规模,向三四线城市挤压,而目前的三四线城市的房价已经明确进入冰冻期,这个报道很多的,所以总体上来讲,我觉得推出房产税的一个重要目的是给地方财政补充财源。第二,通过征收房产税,增加房地产持有环节的成本,来挤压多余的闲置房屋,这是根本的,因为中国目的来讲,许多人讲中国有多少千万套闲置房,但是许多人为什么要强制的持有他,原因就是因为房租等还是很高,因为持有环节的成本特别低,但是我个人觉得许多先知先觉者已经意识到房价不可持续了,我的朋友原来持有几十套,十几套房子的这一两年来陆续的都出租差不多了,所以中国最后一批所谓刚需的人已经进入这个市场,因为他们看不到房价跌的希望,已经绝望了,所以都加入房地产大军了,从房价涨跌的角度来讲也是好事,以后特别刚需的也很少了。

  主持人:

  房产税收了之后,闲置那部分就出来了,房价就会下来了吗?

  侯宁:

  咱就不说温州,鄂尔多斯这些鬼城现象了,就是北京,我当时把所有北边那边的别墅几乎都逛了一遍,最多的入住率不超过60,到了晚上都是黑压压的,我有个朋友买了别墅,到他家去坐客,就他家亮着灯,还是黑着的,这种情况太多了。

  赵秀池:

  我觉得空置房的问题有很多原因,他有的可能是像原来咱们说的房叔房姐,人家是抓住了时机,那会儿也没有限购情况下,人家看好了房价是上涨的,所以我一下买了N套,他是遗留问题,但是现在情况下,我们已经限购了,这种投资投机需求我们已经限制了,这就来说空置房我觉得咱们应该是租买并举,现在老百姓都是买房,实际上是不对的,其实现在租房是划算的,但是你政府的管理,包括咱租一个房是二房东,这没谱,这种情况我就住不下去嘛,如果像过去咱们其实都不买房,都是公租房大家很踏实,因为那会儿就是国有企业,政府说这房子是你的,我可以一直住下去,现在咱们租赁市场政府还需要加大发展的力度。

  侯宁:

  我校正一下赵老师有一个概念,说咱们老百姓没有别的投资渠道了,所以我们只能买房,房才涨,这个老百姓和普通老百姓是大大不一样,能买得起二套、三套房的老百姓在城市人群中也绝对是富裕的,更何况那些买了别墅当投资品放在那儿,我在北京就看见了好多这种情况,这种人群和普通老百姓已经不是一个层次了,所以未来政府对这个人群要重视起来,因为普通百姓几套房,我周围接触的富人朋友多,有几十套房子这是有的,普通的成功的一个股市里头的几套房的这很多,但是普通股民有那么多房吗?所以真正的群众不是楼市投资群,而是股市投资群,因为股市里面十万元以下的投资者占整个股市的60%左右,他们能代表普通的投资者,就十万块钱,他投资房投资的起吗?买几支股票吧,所以政府对房地产业也需要一个详细的分析,来对症下药。

  主持人:

  其实我们看到说,房产税被认为是抑制房价的终极武器,说到这个,在这么长一段时间我们来看,可能更多的是我们大家心中的美好愿望了,其实从结果来看,真的是没有出现适应点,出现房价真的下跌的情况,到底说这种方式会不会对房价有一定的影响,或者比如说会不会在二线三线城市有一些变化,可能北京上海不会出现,那这个规律有没有一个可循,真的税收了之后一点反映都没有吗,和大家当时的期望就一点边都不沾了吗?

  侯宁:

  没有什么绝对最后的手段,因为央视播了42家企业逃税3.8万亿,这个震撼力比房产税推出来还要大,你看政府总是从多方面来入手逐渐整治这个市场,比如大的财税政策如果调整了,地方政府主要通过房地产税来控制他的收入,地产商自己就会意识到这个问题,他也不会盲目的动不动囤地搞这些动作,你比如说小产权房要放开了,那地产商也会琢磨自己的房子是不是该降价了,是不是。

  主持人:

  其实我觉得,大家发没发现一个问题,老百姓都去关注房产税的问题,其实对他们自己来说,要关注根本还是这个房价,其实关于房价说不说,可能老百姓想的根源是房价什么时候能降?

  侯宁:

  老百姓关注的不是房价,是房价收入比,他买得起,买不起这个房,是不是,中国目前从房价收入比这个角度来讲,全球之最可以这么讲,从这个角度来讲他也难以为继,尽管中国有一点支撑这个事实就是,中国经济在全球目前也是全球最快,你别看美国这么发达,他的经济总体这几年来没有气色,很衰,中国尽管这几年问题很多,但是中国的发展速度依然是全球最快,所以我们新一届政府提出说,我们有7%的增长率就足够了,已经很伟大了,所以本届政府毅然决然的要求把增速降下来,干什么?因为你中国经济要转弯了,转弯的时候,开车的时候人是要减速,这是必然的。

  主持人:

  其实房产税这是房价有可能下降的条件之一。

  侯宁:

  条件之一,如果动作比如说对二三套房税率大一点,那力度会大一点,但是他永远只是其中之一,比如说政府现在开始对房地产商整个行业进行严厉的会计考核,那个打击比这个还要大,因为中国偷税漏税避税太普遍了,所以它是一个综合的。

  主持人:

  最近大家都在讨论十八届三中全会之后,大家在猜测房价到底会不会降一点,赵老师您给我们预测一下,您觉得会有一定的变化吗?

  侯宁:

  我先说一句,如果从我们货币释放这个角度来讲,现在房价已经是降了,4万亿加10万亿出来以后,房价整个就虚了,实际上是降了。

  主持人:

  看这数字没有降,实际上…

  侯宁:

  但是因为当年的4万亿加10万亿释放出来的货币,大量的集中在高市值人群当中,普通老百姓没有感觉到,所以普通老百姓感觉到房价高高在上,所以这个咱们得分跟谁说。

  赵秀池:

  从经济学的角度来讲,价格是供求关系决定的,房价也不例外,他还是供求关系,就说住房的需求他是根据城市人口你会不会有增量,你未来的城市规划,人口达到多少,如果你的人口规模在增加,那住房需求肯定是增加的,而住房供给他是有限的,所以住房需求从我的观点,即使是自住的,他有一定的无限性,你比如咱们的房子一居要换两居,两居要换三居,旧房换新房,我的住房的面积,数量质量我都是不断增加的,如果再把这个住房加上投资的功能,我要当房东是赚的,如果再加上这种投资的功能,住房的需求绝对是无限的,为什么咱们说这么多空置,他有升值空间,每年在涨,所以如果是这种情况下,再加上咱们城市化的进程现在是快速发展阶段,城市人口还在增加,这种情况下,有优质公共资源的一线二线城市,包括未来经济发展各方面看好的城市人口也会增加,经济发展也会有一个增速,如果供不应求的情况下,房价还会涨,但是个别的城市,鬼城那是他发展出了问题了,包括产业结构,包括经济发展是有问题的情况下,这种房价会降,但是大部分城市经济向好的我的观点还是比较乐观,房价还会上升,当然还要综合考虑,侯老师说的货币供给量等等。

  侯宁:

  中国文化中有一点很劣根的东西就是爱显摆,中国传统文化最大的劣根这点在土地市场中也有很大的特点,比如在中国土豪金卖的那么好,实际上土豪文化现在甚嚣尘上,折射在房地产商里头,巴菲特可以到现在全球首富那是,人家那是真富,住在奥马哈那个小镇,3万美元60年买的小镇,到现在没有新家,美国的首富是这样,咱们亚洲首富哪个能做到,李嘉诚算是亚洲首富做得最好的,把他三分之一钱捐给基金会已经非常好,依然也是住着豪宅,咱们中国的大陆富翁不用说了,稍微得瑟一点就恨不得买一个岛建自己的城堡,我有一个朋友,就剩老两口了,年龄跟我差不多,三百平的别墅不住,买了一个一千平的别墅,住着谁呀?儿子女儿都上大学在外边,就住着两老口,加两个佣人,那他也要搬,你说他为什么?

  赵秀池:

  攀比。

  侯宁:

  所以这个文化应该通过各种政策狠狠地遏制一下,这种攀比土豪文化太恶劣了,除了占用太多的资源,对他自己没有好处,对社会更没有好处。

  主持人:

  现在一个阶段可能大家对于买房投资的概念稍微弱了一点,不像几年前那么强烈了,几年前是一少部分人看到了商机,但是到今天为止大家越来越认识到这个问题的时候,其实并没有那么多的商机?

  侯宁:

  就像中国股市一样,2007年9、10月股民是最踊跃的,我的好些同学原来根本就不炒股,十一国庆期间给我打电话,我准备入个20万,你说买什么股呢,我劝你啥股都别买,那不行,自己就进来了,第二年2008年再一问,听了你的话我把20万减成10万了,到现在赔成2万了,这种事太多了,追风,虽然现在股市低迷,大家看着股市愁眉苦脸,再涨到一千点,你看乌央乌央都来了。

  主持人:其实我觉得通过大家经常去聊这个话题的时候,包括今天和二位嘉宾聊,侯老师也说了,关于租房和买房的比例,我们真的没有办法讨论到底是租房好还是买房好,咱们算起来,可能是租房更便宜一些,更划算,但是老百姓心中有一个观念在其中,房子可能是一个家的一种表现形式,所以我们要和大家说的,不管你买房也好,租房也好,侯老师说的那一点就是,切结合自己的自身情况,然后去做出自己最正确的选择,所以这个房价真的涨不涨,跌不跌没那么大的关系,还是看你自己的内心以及你能承受的范围是多少以及最适合你的情况是怎么样的,两个字务实,好,在这里也是二位嘉宾给老百姓一些建议,今天非常感谢二位做客我们节目当中,谢谢您,同时也感谢大家的收看,我们下期再见。

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